近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称。

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