近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(x做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思iǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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